Ülkemizin özellikle de İstanbul’un deprem kuşağında olması, deprem felaketini sıklıkla yaşamış olması, depremlerde binlerce insanın hayatını kaybetmesi veya ağır yaralanmaları, hayatta kalabilenlerin de bedensel ve ruhsal olarak ağır travmalar yaşaması sonucu yasa koyucu ‘’yaşam hakkının tüm hakların üstünde bir hak olduğu’’, “devletin vatandaşının yaşam hakkını korumak ve kollamak yükümlülüğü ‘’ anlayışıyla 6306 sayılı afet riski altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 31.05.2012, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği de 04.08.2012 günü Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Günümüze kadar da gerek 6306 sayılı kanun gerekse 6306 sayılı kanun uygulama yönetmeliğinde birçok değişiklikler yapılmıştır. Bu kapsamda toplum için risk oluşturan, ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yıkılarak yerine fen-sanat norm ve standartlarına, sağlıklı ve güvenli yaşamaya ve yürürlükte olan tüm mevzuata uygun yeni bir inşaatın yapılmasına uygulamada “kentsel dönüşüm” denmektedir.
Mevcut yasal düzenlemeler kapsamında riskli yapıların yıkılarak yeniden yapılması konusu özel talepten ziyade kamu güvenliği ve kamu yararı da taşımaktadır.
Kentsel dönüşüm alanlarında bulunan gayrimenkullerin boşaltılması, yıkılması ve kamulaştırılması hususlarında aslolan gayrimenkul sahipleri olan vatandaş ile müteahhit firmanın anlaşmadır. Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapı tespiti, tapuya şerh, tahliye, yıkım ve yeniden inşa süreçlerinden oluşmaktadır.
Kentsel dönüşüm ile ilgili yapılması gereken ilk husus riskli yapının tespit edilmesidir. Bu tespitin ne şekilde yapılacağı 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde ayrıntılarıyla düzenlenmiştir. Binanın risk tespit raporu alındıktan sonra anılan rapor tapuya bildirilir ve taşınmazın beyanlar hanesine şerh düşülür. Tapu müdürlüğünce de “riskli yapı tespiti şerhi” bina maliklerine derhal bildirilir. Bina maliklerinin bu şerhe 15 gün içerisinde itiraz etme hakları bulunmaktadır. İtiraz olmaması halinde artık yıkım prosedürü uygulanmaya başlar.
Riskli yapı tespiti raporunun kesinleşmesinin ardından riskli binanın insandan ve eşyadan tahliyesi süreci başlamaktadır.
Yıkım işleminden önce Bakanlık veya Belediye bina maliklerine 60 gün içerisinde riskli yapıyı yıktırmalarının gerektiğini belirten bir yazı gönderir. Gönderilen tebligatta riskli binanın 60 gün içerisinde tahliye ve yıkım işlemlerinin yapılmaması halinde İdarenin yıkım işlerine girişeceği uyarısında bulunulur. Süresi içerisinde tahliye edilmeyen ve yıktırılmayan riskli yapılarla ilgili Bakanlık mülki idare amirini görevlendirerek tahliye ve yıktırma işlemlerini yapabilir.
Binanın yeniden inşası için kat maliklerinin herhangi bir müteahhit ile anlaşma sağlayamaması halinde, idarece bina tahliye edildikten sonra kat malikleri kira yardımı alamayacağından mağduriyetler yaşanmaktadır. Bu nedenle de; kat maliklerinin kentsel dönüşüm sürecine mutlaka bir müteahhitle anlaşmaya vararak girmeleri hak kayıplarının önüne geçecektir.
Yukarıda da belirttiğimiz üzere; tahliye hususunda da kentsel dönüşüm sürecinin tüm aşamalarında olduğu gibi tarafların anlaşması esastır. Kamu gücü, anlaşma sağlanamaması halinde devreye girmektedir. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle, binadaki tüm kat malikleri ve/veya 2/3 çoğunluk ile binayı yıkıp yerine yeniden inşa yapacak müteahhit firma ile “Arsa Payı Karşılık İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” imzalanır ve imzalanan sözleşme uyarınca da kentsel dönüşüm ile riskli bina yenilenerek yerine yeni bir bina inşa edilir.
Binadaki tüm kat maliklerinin oybirliği ile “Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” imzalanması halinde taraflar tamamen anlaşmış olduğundan sözleşme uyarınca işlemler devam etmektedir. Asıl hukuki sorun teşkil eden ise, 2/3 çoğunluk ile “Arsa Payı Karşılık İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”nin imzalanmasıdır. Bu durumda; 2/3 çoğunluk ile ortak karar alındıktan sonra muhalif kalanlara mevzuat uyarınca noter kanalı ile bir yazı gönderilerek sözleşmeyi imzaya çağırılırlar. Burada muhalif kalanlara 15 gün süre verilir. Sözleşme imzalamamaları halinde bu kimselerin payları açık arttırma yoluyla öncelik diğer maliklere ait olmak üzere satılır. 1/3 azınlık kalanlar, açık arttırma ile satış için verilen günde çoğunluğun imzalamış olduğu sözleşmeyi imzalayacağını idare beyan ettiği takdirde idarece muhalif kalanlara çoğunluğun imzalamış olduğu sözleşmeyi imzalaması için süre verir. Bu süre içerisinde sözleşmenin azınlıklarca da imzalanması durumunda, açık arttırma ile satış işlemi iptal edilir. Aksi takdirde açık arttırma işlemi devam eder ve azınlık olanların taşınmazları oy çokluğunu sağlayan kat maliklerine satılır.
Sözleşmenin hazırlanması ve müzakereler esnasında müteahhide karşı bina maliklerinin de haklarının korunacağı bir sözleşmenin düzenlenmesi ve ileride yaşayabilecekleri sorunların önüne geçmek için bina maliklerinin kentsel dönüşüm konusunda uzman bir avukattan hukuki danışmanlık almaları gerekmektedir. Ayrıca 2/3 çoğunluk ile kentsel dönüşüm ile binanın yıkılması ve yeniden inşası sürecinde de yine hukuki destek almaları gerekmektedir. Zira, muhalif olan kat malikleri tarafından kentsel dönüşüm sürecindeki usuli eksiklikler veya usule aykırılıklar nedeniyle dava açılabilir. Bu durumda kentsel dönüşüm sürecinin sekteye uğramaması için yapılacak tüm iş ve işlemlerin gerek 6306 sayılı yasa gerekse uygulama yönetmeliğine uygun icra edilmesi gerekmektedir.
Av. Şebnem Tuğçe ATASOY